Nieuwbouw in Spanje

Verborgen gebreken bij bestaande woningen in Spanje (2026): waarom steeds meer kopers kiezen voor nieuwbouw

Laatst geüpdatet op 28.07.2026

Wie een woning in Spanje koopt, droomt meestal van een zorgeloos leven onder de zon. Toch kunnen er na de aankoop onverwachte problemen opduiken. Denk aan verborgen vochtproblemen, lekkages, elektrische installaties die niet aan de normen voldoen of constructieve gebreken die tijdens de bezichtiging niet zichtbaar waren.

Veel kopers gaan ervan uit dat de notariële overdracht het einde van het aankoopproces betekent. Maar wat als er enkele weken of maanden later ernstige gebreken aan het licht komen? Kan de koper de verkoper dan nog aansprakelijk stellen? En hoe zit dat precies volgens de Spaanse wet?

Dit onderwerp zorgt regelmatig voor vragen bij Belgische en Nederlandse kopers. Niet alleen omdat de regelgeving verschilt van België en Nederland, maar ook omdat er hardnekkige misverstanden bestaan over de zogenaamde "zes maanden garantie".

Bij Vidando Estates krijgen we deze vraag regelmatig. Net daarom vinden we het belangrijk om hierover duidelijkheid te scheppen.

Daarnaast leggen we uit waarom wij er jaren geleden bewust voor hebben gekozen om uitsluitend nieuwbouwwoningen aan te bieden. De juridische onzekerheden en onverwachte risico's die kunnen ontstaan bij bestaande woningen zijn namelijk één van de belangrijkste redenen achter die keuze.

Wat zijn verborgen gebreken?

In Spanje spreekt men over vicios ocultos, letterlijk vertaald als verborgen gebreken.

Daarmee bedoelt men gebreken die:

reeds aanwezig waren op het moment van de verkoop;
voor de koper niet zichtbaar of redelijkerwijs niet ontdekbaar waren;
het normale gebruik van de woning ernstig beperken of de waarde ervan aanzienlijk verminderen.

Het gaat dus niet over normale slijtage of kleine onderhoudsproblemen.

Een verborgen gebrek moet voldoende ernstig zijn om een juridische procedure te kunnen rechtvaardigen.

Bestaat er echt een wettelijke garantie van zes maanden?

Eén van de grootste misverstanden is dat een verkoper automatisch zes maanden garantie geeft op een bestaande woning.

Dat klopt niet.

De Spaanse wet voorziet wel een wettelijke regeling waarbij een koper zich gedurende een beperkte periode kan beroepen op verborgen gebreken die reeds vóór de verkoop aanwezig waren.

Die termijn wordt vaak omschreven als zes maanden vanaf de notariële overdracht.

Belangrijk is echter dat dit geen algemene garantie is.

Het betekent enkel dat een koper binnen die wettelijke termijn een juridische procedure kan starten wanneer aan alle wettelijke voorwaarden is voldaan.

Bovendien kunnen bepaalde autonome regio's specifieke afwijkingen of aanvullende regelgeving kennen.

Een claim binnen deze termijn betekent dus zeker niet automatisch dat de verkoper aansprakelijk is.

Wanneer kan een verkoper aansprakelijk worden gesteld?

Niet elk probleem dat na de aankoop ontstaat, leidt automatisch tot aansprakelijkheid.

Een koper zal onder meer moeten aantonen dat:

het gebrek reeds vóór de verkoop aanwezig was;
het gebrek tijdens een normale bezichtiging niet zichtbaar was;
het gebrek ernstig genoeg is;
de woning hierdoor niet normaal gebruikt kan worden of aanzienlijk minder waard is.

Wordt één van deze voorwaarden niet bewezen, dan is een succesvolle vordering doorgaans moeilijk.

Daarom wordt bijna iedere zaak individueel beoordeeld.

Niet elk probleem is een verborgen gebrek

In de praktijk ontstaan veel discussies omdat kopers en verkopers een verschillend beeld hebben van wat een verborgen gebrek precies inhoudt.

Voorbeelden die meestal geen verborgen gebrek vormen:

normale slijtage;
achterstallig onderhoud;
ouderdom van installaties;
defecten die zichtbaar waren tijdens de bezichtiging;
problemen die pas na de aankoop zijn ontstaan.

Een woning van twintig of dertig jaar oud zal uiteraard andere eigenschappen hebben dan een recent gebouwde woning.

Van een koper mag verwacht worden dat hiermee rekening wordt gehouden.

Open communicatie voorkomt veel problemen

Hoewel een verkoper niet verplicht is om elk klein gebrek spontaan te melden, is transparantie bijzonder belangrijk.

Wanneer een verkoper weet heeft van bijvoorbeeld:

terugkerende vochtproblemen;
eerdere structurele schade;
ernstige lekkages;
verzakkingen;
niet-vergunde verbouwingen,

dan is het verstandig deze informatie vooraf te delen.

Openheid voorkomt vaak langdurige discussies achteraf.

Bij de aankoop van een bestaande woning is eerlijkheid voor beide partijen de beste garantie op een vlotte verkoop.

Waarom verschillen België en Spanje?

Veel Belgische en Nederlandse kopers verwachten dat dezelfde regels gelden als in hun thuisland.

Dat is niet het geval.

Elke lidstaat heeft zijn eigen burgerlijk recht en eigen regelgeving rond verborgen gebreken.

Daardoor kan een situatie die in België anders wordt beoordeeld, in Spanje tot een volledig andere juridische uitkomst leiden.

Net daarom is deskundige begeleiding tijdens het aankoopproces zo belangrijk.

Waarom Vidando Estates uitsluitend nieuwbouwwoningen verkoopt

Tijdens onze eerste jaren op de Spaanse vastgoedmarkt begeleidden wij zowel bestaande woningen als nieuwbouwprojecten.

Daardoor kwamen we ook in aanraking met dossiers waarbij na de aankoop discussies ontstonden over verborgen gebreken, achterstallig onderhoud, oude installaties of juridische aansprakelijkheid.

Hoewel dergelijke situaties zeker niet dagelijks voorkomen, beseften we dat ze vaak veel onzekerheid veroorzaken voor buitenlandse kopers.

Daarom maakten wij enkele jaren geleden een duidelijke keuze.

Wij begeleiden vandaag uitsluitend de aankoop van nieuwbouwwoningen.

Dat is geen toeval, maar een bewuste beslissing.

Waarom nieuwbouw veel juridische onzekerheid wegneemt

In het eerste deel zagen we dat verborgen gebreken bij bestaande woningen soms kunnen leiden tot langdurige discussies tussen koper en verkoper.

Dat betekent uiteraard niet dat iedere bestaande woning problemen vertoont. Er zijn duizenden kwalitatieve woningen op de Spaanse vastgoedmarkt.

Toch merken we dat veel buitenlandse kopers vooral op zoek zijn naar zekerheid. En net daar maakt nieuwbouw vaak het verschil.

Waarom kiezen steeds meer kopers voor nieuwbouw?

De populariteit van nieuwbouw aan de Costa Blanca en Costa Cálida blijft toenemen.

Daar zijn verschillende redenen voor:

moderne bouwtechnieken;
energiezuinige woningen;
weinig of geen onderhoud;
volledige transparantie tijdens de bouw;
wettelijke bouwgaranties;
lagere kans op onverwachte herstellingen.

Voor veel Belgische en Nederlandse kopers weegt die extra zekerheid zwaar door bij hun keuze.

Geen verborgen geschiedenis

Bij een bestaande woning weet u niet altijd wat er zich in het verleden heeft afgespeeld.

Denk bijvoorbeeld aan:

vroegere vochtproblemen;
herstellingen aan het dak;
lekkages;
oude elektriciteitsinstallaties;
verborgen leidingen;
niet-gemelde schade.

Zelfs wanneer een woning er perfect uitziet, is niet altijd zichtbaar welke werken in het verleden werden uitgevoerd.

Bij een nieuwbouwwoning begint alles letterlijk vanaf nul.

U bent de eerste eigenaar en kent de volledige geschiedenis van uw woning.

Moderne bouwtechnieken

Nieuwbouwwoningen worden gebouwd volgens de actuele Spaanse bouwvoorschriften.

Dat betekent onder andere:

betere isolatie;
hogere energieprestaties;
modern ventilatiesysteem;
efficiënte verwarming en koeling;
duurzame materialen;
lagere energiekosten.

Deze voordelen zorgen niet alleen voor meer wooncomfort, maar beperken ook het risico op toekomstige problemen.

Wettelijke bouwgaranties bieden extra bescherming

Een belangrijk voordeel van nieuwbouw is dat de Spaanse wet verschillende verplichte bouwgaranties voorziet.

Afhankelijk van het type gebrek gelden verschillende wettelijke beschermingstermijnen.

Zo bestaan er garanties voor onder meer:

afwerkingsgebreken;
technische installaties;
constructieve elementen.

Daarnaast zijn projectontwikkelaars verplicht om zich voor bepaalde structurele risico's te verzekeren.

Dat biedt kopers een aanzienlijk hogere bescherming dan bij de aankoop van een bestaande woning.

Certificado Final de Obra

Voor iedere nieuwbouwwoning moet vóór de oplevering een Certificado Final de Obra (CFO) worden afgeleverd.

Dit officiële certificaat bevestigt dat:

de woning volledig werd afgewerkt;
de bouw conform de vergunning werd uitgevoerd;
de architect de werken heeft goedgekeurd.

Het vormt één van de belangrijkste documenten bij de oplevering van een nieuwbouwwoning.

Minder onverwachte kosten

Bij oudere woningen kunnen na enkele jaren onverwachte investeringen nodig zijn.

Denk bijvoorbeeld aan:

vervanging van de airconditioning;
nieuwe boiler;
dakwerken;
schilderwerken;
renovatie van badkamers;
vernieuwen van elektriciteit.

Bij nieuwbouw zijn dergelijke investeringen meestal jarenlang niet nodig.

Dat zorgt voor een beter voorspelbaar budget.

Transparantie tijdens de bouw

Wie een nieuwbouwwoning koopt, krijgt doorgaans veel meer inzicht in het volledige bouwproces.

U ontvangt vaak:

technische plannen;
materiaalbeschrijvingen;
lastenboeken;
energiecertificaten;
opleverdocumenten.

Hierdoor weet u precies welke materialen en technieken werden gebruikt.

Dat verhoogt het vertrouwen aanzienlijk.

Minder juridische discussies

Omdat nieuwbouwwoningen onder strikte regelgeving worden gebouwd en gecontroleerd, ontstaan er doorgaans veel minder discussies over verborgen gebreken.

Uiteraard kan ook bij nieuwbouw een technisch probleem voorkomen.

Het grote verschil is dat hiervoor meestal duidelijke wettelijke procedures en garanties bestaan.

Daardoor weten zowel koper als projectontwikkelaar veel beter waar zij aan toe zijn.

Waarom Vidando Estates bewust voor nieuwbouw koos

Onze keuze om uitsluitend nieuwbouwwoningen aan te bieden is niet toevallig.

Door onze jarenlange ervaring zagen we hoe complex dossiers rond bestaande woningen soms konden worden.

Discussies over:

verborgen gebreken;
achterstallig onderhoud;
oude installaties;
juridische aansprakelijkheid;
onverwachte renovatiekosten,

kunnen het aankoopplezier behoorlijk verminderen.

Wij willen onze klanten net zoveel mogelijk zekerheid bieden.

Door ons volledig te specialiseren in nieuwbouw kunnen wij kopers begeleiden naar woningen die voldoen aan de actuele bouwnormen, beschikken over de nodige wettelijke garanties en aanzienlijk minder risico's met zich meebrengen.

Dat sluit perfect aan bij onze visie van een zorgeloze aankoop in Spanje.

Nieuwbouw betekent niet alleen een nieuwe woning

Voor veel kopers draait nieuwbouw niet uitsluitend om moderne architectuur.

Het gaat vooral om:

meer zekerheid;
meer transparantie;
minder juridische risico's;
lagere onderhoudskosten;
een comfortabelere levensstijl.

Dat verklaart waarom steeds meer buitenlandse kopers bewust voor een nieuwbouwwoning kiezen.

Conclusie deel 2

Hoewel bestaande woningen zeker hun charme hebben, biedt nieuwbouw op verschillende vlakken extra bescherming en gemoedsrust.

Voor veel buitenlandse kopers wegen de wettelijke garanties, moderne bouwkwaliteit en lagere onderhoudskosten zwaarder door dan het karakter van een oudere woning.

In het derde en laatste deel bespreken we welke aandachtspunten u best in het achterhoofd houdt wanneer u toch een bestaande woning koopt, hoe u risico's kunt beperken en beantwoorden we de meest gestelde vragen over verborgen gebreken in Spanje.

Hoe beperkt u de risico's bij de aankoop van een woning in Spanje?

In de vorige delen zagen we dat verborgen gebreken bij bestaande woningen kunnen voorkomen, maar gelukkig hoeft dit geen reden te zijn om af te zien van een aankoop.

Met een goede voorbereiding en professionele begeleiding kunnen veel risico's namelijk aanzienlijk worden beperkt.

Laat u altijd begeleiden door een onafhankelijke advocaat

Eén van de belangrijkste adviezen die wij iedere koper geven, is om samen te werken met een onafhankelijke Spaanse advocaat.

Een gespecialiseerde advocaat controleert onder andere:

de eigendomstitel;
eventuele schulden op de woning;
stedenbouwkundige vergunningen;
registraties;
lopende procedures;
de juridische documenten.

Zo vermijdt u onaangename verrassingen na de aankoop.

Laat oudere woningen technisch controleren

Bij bestaande woningen is het verstandig om een bouwkundige of technische inspectie te laten uitvoeren.

Een dergelijke controle kan onder meer verborgen problemen aan het licht brengen zoals:

vocht;
lekkages;
scheuren;
elektriciteit;
riolering;
dakconstructie;
funderingen.

Hoewel een inspectie nooit alle risico's volledig uitsluit, geeft ze vaak een veel duidelijker beeld van de staat van de woning.

Stel de juiste vragen

Vraag de verkoper of makelaar altijd naar:

eerdere renovaties;
vochtproblemen;
herstellingen;
verzekeringsclaims;
verbouwingen;
vergunningen.

Hoe transparanter de informatie, hoe kleiner de kans op discussies achteraf.

Lees de koopovereenkomst zorgvuldig

Niet iedere koopovereenkomst is hetzelfde.

Sommige contracten bevatten bepalingen over de aansprakelijkheid van de verkoper of beschrijven uitdrukkelijk de staat van de woning.

Laat de overeenkomst daarom altijd juridisch controleren voordat u ondertekent.

Waarom steeds meer buitenlandse kopers voor nieuwbouw kiezen

Na jaren ervaring in de Spaanse vastgoedmarkt merken wij een duidelijke evolutie.

Steeds meer Belgische en Nederlandse kopers kiezen bewust voor nieuwbouw omdat zij vooral op zoek zijn naar:

zekerheid;
transparantie;
energiezuinigheid;
weinig onderhoud;
wettelijke garanties;
moderne afwerking.

Dat verklaart ook waarom de vraag naar kwalitatieve nieuwbouwprojecten de afgelopen jaren sterk is toegenomen.

Onze visie

Bij Vidando Estates begeleiden wij uitsluitend de aankoop van nieuwbouwwoningen.

Niet omdat bestaande woningen geen mooie opportuniteiten kunnen zijn, maar omdat wij onze klanten zoveel mogelijk zekerheid willen bieden.

Dankzij de combinatie van:

wettelijke bouwgaranties;
moderne bouwkwaliteit;
transparante documentatie;
onafhankelijke juridische begeleiding;

kunnen onze klanten met veel meer vertrouwen investeren in een woning in Spanje.

Conclusie

Verborgen gebreken vormen één van de grootste onzekerheden bij de aankoop van een bestaande woning in Spanje.

Gelukkig bestaan er wettelijke regels die kopers beschermen, maar iedere situatie blijft afhankelijk van de concrete feiten en de beschikbare bewijzen.

Wie toch kiest voor een bestaande woning doet er goed aan zich professioneel te laten begeleiden en de woning vooraf grondig te laten controleren.

Voor veel internationale kopers biedt nieuwbouw echter de grootste gemoedsrust dankzij de wettelijke bouwgaranties, de moderne bouwkwaliteit en de veel kleinere kans op onverwachte problemen.

Een goede voorbereiding blijft uiteindelijk de beste investering.

Lees ook:

FAQ - Veel gestelde vragen over Verborgen gebreken bij bestaande woningen in Spanje (2026): waarom steeds meer kopers kiezen voor nieuwbouw

1. Wat zijn verborgen gebreken bij een woning in Spanje?

Verborgen gebreken (vicios ocultos) zijn ernstige gebreken die reeds vóór de verkoop aanwezig waren, maar die tijdens een normale bezichtiging niet zichtbaar of redelijkerwijs niet ontdekbaar waren.

2. Kan een koper de verkoper na de verkoop nog aansprakelijk stellen?

Ja, onder bepaalde voorwaarden. De koper zal moeten aantonen dat het gebrek reeds vóór de verkoop bestond en voldoet aan de voorwaarden die de Spaanse wet stelt.

3. Geldt er in Spanje echt een garantie van zes maanden op bestaande woningen?

Nee. Er bestaat geen algemene garantie van zes maanden. De wet voorziet wel een beperkte termijn waarbinnen een koper onder bepaalde voorwaarden een juridische procedure kan starten wegens verborgen gebreken.

4. Welke gebreken worden meestal beschouwd als verborgen gebreken?

Voorbeelden kunnen zijn:

ernstige vochtproblemen;

verborgen lekkages;

constructieve gebreken;

funderingsproblemen;

ernstige gebreken aan leidingen of installaties die niet zichtbaar waren tijdens de aankoop.

5. Zijn normale slijtage of ouderdom ook verborgen gebreken?

Nee. Normale slijtage, achterstallig onderhoud of de leeftijd van een woning worden doorgaans niet beschouwd als verborgen gebreken.

6. Hoe kan ik mij als koper beschermen tegen verborgen gebreken?

Door:

een onafhankelijke advocaat in te schakelen;

een technische inspectie te laten uitvoeren;

alle documenten zorgvuldig te laten controleren;

duidelijke afspraken in de koopovereenkomst op te nemen.

7. Heb ik bij een nieuwbouwwoning ook risico op verborgen gebreken?

Geen enkele woning is volledig risicoloos, maar bij nieuwbouw gelden uitgebreide wettelijke bouwgaranties en verplichte verzekeringen waardoor kopers doorgaans veel beter beschermd zijn.

8. Waarom verkoopt Vidando Estates uitsluitend nieuwbouwwoningen?

Omdat nieuwbouw aanzienlijk meer zekerheid biedt dankzij moderne bouwkwaliteit, wettelijke garanties, transparantie tijdens de bouw en een veel kleinere kans op discussies over verborgen gebreken. Tevens vinden we bij Vidando Estates dat je u maar in één iets kan specialiseren om de klanten 100% service verdienen.

9. Is een bouwkundige keuring verplicht in Spanje?

Nee. Een technische keuring is niet wettelijk verplicht, maar wordt bij oudere woningen sterk aanbevolen om onverwachte problemen zoveel mogelijk te vermijden.

10. Wat is de veiligste manier om een woning in Spanje te kopen?

De veiligste aanpak bestaat uit:

samenwerken met een erkende makelaar;

een onafhankelijke advocaat inschakelen;

alle documenten laten controleren;

de woning technisch laten inspecteren (bij bestaande woningen);

kiezen voor een betrouwbare projectontwikkelaar wanneer u een nieuwbouwwoning koopt.

_{Auteur: Slabbinck Rudi - CEO Vidando Estates}
Disclaimer
_{Niets uit deze publicatie mag worden overgenomen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van GRUPO MEDVILLA SPAIN PROPERTIES, SL. met als commerciele naam "Vidando Estates". De informatie in deze blog is uitsluitend bedoeld voor algemene informatiedoeleinden. Hoewel we ernaar streven de informatie up-to-date en correct te houden, geven we geen verklaringen of garanties van welke aard dan ook, expliciet of impliciet, over de volledigheid, nauwkeurigheid of betrouwbaarheid, met betrekking tot deze informatie voor welk doel dan ook. Elk vertrouwen dat je stelt in dergelijke informatie is daarom strikt op eigen risico. Wij zijn geen expert op fiscaal en juridisch gebied. Je dient dus zelf alle informatie zelf te controleren op volledigheid en correctheid. Wij adviseren je daarom nadrukkelijk om een geregistreerde advocaat in de arm te nemen om je hierin te laten ondersteunen. Wij kunnen je, indien je dat wenst, een Nederlandstalige advocaat aanbevelen, die woont en werkt in Spanje}

_{Vidando Estates is een erkend vastgoedkantoor met 3 gediplomeerde makelaars (Rudi SLABBINCK, Joyce DEWILDE & Brecht ACKE) en onderworpen aan de deontologische code van het API, Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars in Alicante (Spanje) met API nr 00592 en eveneens onderworpen aan de deontologische code van het BIV. als erkend vastgoedmakelaar en bemiddelaar in België met BIV nummers 514.439 & 520.219. Adres BIV: Luxemburgstraat, 16B, 1000 BRUSSEL. KB van 27 september 2006. Als één van de zaakvoerders van GRUPO MEDVILLA SPAIN PROPERTIES, SL. (NIF: B-24908170) is Slabbinck Rudi ook geregistreerd in de verplichte Registratie van Vastgoedmakelaars in de Comunidad Valenciana RAICV1216}