Een woning kopen in Spanje

PGOU in Spanje uitgelegd (2026): hoe controleert u of een woning legaal is?

Laatst geüpdatet op 15.08.2025

Een woning kopen in Spanje is voor veel Belgen en Nederlanders een droom. Toch is het belangrijk om niet alleen naar de ligging, de prijs of het uitzicht te kijken. Ook de juridische status van de woning verdient de nodige aandacht.

Hoewel de meeste woningen volledig in orde zijn, bestaan er in Spanje nog steeds huizen die gedeeltelijk of volledig zonder vergunning werden gebouwd, of die niet overeenstemmen met het geldende bestemmingsplan.

Gelukkig kunt u veel problemen voorkomen door vooraf enkele eenvoudige controles uit te voeren.

In deze gids leggen wij stap voor stap uit hoe u zelf kunt nagaan of een woning overeenstemt met het PGOU (Plan General de Ordenación Urbana), het Spaanse bestemmingsplan.

Wat is het PGOU?

Het Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) is het gemeentelijke bestemmingsplan.

Hierin bepaalt iedere gemeente onder meer:

• waar woningen mogen worden gebouwd;
• welke gronden een woonbestemming hebben;
• welke bouwvoorschriften gelden;
• hoeveel verdiepingen toegelaten zijn;
• waar natuurgebieden beschermd zijn;
• welke commerciële activiteiten zijn toegestaan.

Het PGOU is dus vergelijkbaar met het bestemmingsplan dat we kennen in België en Nederland.

Afhankelijk van de gemeente kunt u ook termen tegenkomen zoals:

• Plan Parcial
• Normas Subsidiarias
• Planeamiento Urbanístico

Deze documenten maken deel uit van dezelfde stedenbouwkundige regelgeving.

Waarom is het bestemmingsplan zo belangrijk?

Wanneer een woning niet overeenstemt met het geldende bestemmingsplan, kan dat later ernstige gevolgen hebben.

Denk bijvoorbeeld aan:

• problemen bij een verkoop;
• moeilijkheden bij een hypotheekaanvraag;
• weigering van vergunningen;
• beperkingen bij verbouwingen;
• problemen met nutsvoorzieningen;
• in uitzonderlijke gevallen zelfs handhavingsprocedures.

Een goede controle vooraf voorkomt onaangename verrassingen.

Stap 1 – Controleer de Nota Simple

De eerste stap is het opvragen van een Nota Simple bij het Spaanse eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

Dit document vermeldt onder andere:

• de eigenaar;
• de oppervlakte;
• de aard van het perceel;
• eventuele hypotheken;
• beslagen;
• andere lasten.

Vergelijk de gegevens uit de Nota Simple altijd met de werkelijkheid.

Mogelijke rode vlag

Wanneer de beschreven oppervlakte duidelijk afwijkt van de bestaande woning of wanneer bepaalde gebouwen ontbreken, kan dit wijzen op niet-geregistreerde uitbreidingen.

Stap 2 – Controleer het Spaanse kadaster

De volgende stap is een controle via het Catastro (het Spaanse kadaster).

Hier kunt u nagaan:

• de perceelsgrenzen;
• de geregistreerde bebouwing;
• de kadastrale referentie;
• de oppervlakte.

Vergelijk deze gegevens opnieuw met de Nota Simple.

Mogelijke rode vlag

Staan bepaalde aanbouwen, garages, zwembaden of uitbreidingen niet geregistreerd, dan verdient dit extra onderzoek.

Stap 3 – Controleer het PGOU

Vrijwel iedere Spaanse gemeente publiceert haar bestemmingsplan online.

Controleer onder meer:

• welke bestemming het perceel heeft;
• welke bebouwing toegelaten is;
• hoeveel verdiepingen mogen worden gebouwd;
• welke uitbreidingen mogelijk zijn;
• of toeristische verhuur toegestaan is.

Mogelijke rode vlaggen

Extra voorzichtigheid is aangewezen wanneer:

• de woning zich op suelo rústico bevindt;
• de woning groter is dan toegestaan;
• er meer verdiepingen aanwezig zijn dan volgens het plan zijn toegelaten;
• het actuele gebruik niet overeenkomt met de bestemming.

Stap 4 – Controleer de bouwvergunningen

Vraag steeds na of de woning beschikt over de juiste vergunningen.

Belangrijke documenten zijn onder andere:

• de bouwvergunning (Licencia de Obra);
• de Licencia de Primera Ocupación (LPO);
• eventueel een recente Licencia de Segunda Ocupación.

Deze documenten tonen aan dat de woning volgens de geldende regelgeving werd gebouwd en bewoonbaar werd verklaard.

Mogelijke rode vlag

Ontbreekt één van deze documenten, dan is bijkomend onderzoek noodzakelijk.

Stap 5 – Controleer eventuele regularisaties

In verschillende Spaanse regio's hebben in het verleden regularisatieprocedures plaatsgevonden waarbij bepaalde oudere woningen alsnog konden worden gelegaliseerd.

Wanneer een woning ooit zonder volledige vergunning werd gebouwd, is het belangrijk na te gaan:

• of zij ondertussen officieel werd geregulariseerd;
• welke documenten hiervan bestaan;
• of alle administratieve procedures volledig werden afgerond.

Waarom een advocaat altijd een stedenbouwkundige controle uitvoert

Hoewel u zelf al heel wat informatie kunt opzoeken, blijft een grondige juridische controle essentieel.

Een gespecialiseerde Spaanse vastgoedadvocaat controleert onder meer:

• de eigendomstitel;
• het eigendomsregister;
• het kadaster;
• de stedenbouwkundige vergunningen;
• de bewoningsvergunning (Licencia de Ocupación);
• eventuele lopende stedenbouwkundige dossiers;
• openstaande boetes of sancties;
• de juridische conformiteit van de woning.

Hierdoor ontdekt u problemen nog vóór u een koopovereenkomst ondertekent.

Wat is een "Informe Urbanístico"?

Eén van de meest waardevolle documenten is het Informe Urbanístico.

Dit officiële document wordt afgeleverd door de gemeente en geeft duidelijkheid over de stedenbouwkundige situatie van een perceel.

Het vermeldt onder andere:

• de bestemming van de grond;
• welke bebouwing toegelaten is;
• of de woning legaal werd gebouwd;
• of er overtredingen of procedures lopen;
• welke uitbreidingen eventueel nog mogelijk zijn.

Bij twijfel is dit document vaak de snelste manier om zekerheid te krijgen.

De meest voorkomende problemen bij bestaande woningen

De meeste woningen in Spanje zijn volledig in orde.

Toch komen gespecialiseerde advocaten regelmatig situaties tegen zoals:

• niet-geregistreerde uitbreidingen;
• overdekte terrassen die nooit vergund werden;
• extra slaapkamers die officieel niet bestaan;
• garages die werden omgevormd tot woonruimte;
• zwembaden zonder vergunning;
• bijgebouwen die niet op het kadaster voorkomen.

Vaak zijn dergelijke situaties nog op te lossen, maar het is belangrijk dat u hiervan vóór de aankoop op de hoogte bent.

Nieuwbouw biedt doorgaans meer zekerheid

Bij kwalitatieve nieuwbouwprojecten verloopt dit proces doorgaans veel eenvoudiger.

Projectontwikkelaars moeten immers beschikken over onder andere:

• een geldige bouwvergunning;
• goedgekeurde plannen;
• de vereiste stedenbouwkundige vergunningen;
• de Licencia de Primera Ocupación;
• het energiecertificaat;
• de verplichte bankgaranties voor voorschotten.

Daardoor is het risico op stedenbouwkundige problemen aanzienlijk kleiner dan bij oudere woningen.

Let extra op bij landelijke woningen

Voor woningen op het platteland (suelo rústico) is extra voorzichtigheid aangewezen.

Daar gelden vaak strengere regels voor:

• nieuwbouw;
• uitbreidingen;
• bijgebouwen;
• zwembaden;
• recreatief gebruik;
• toeristische verhuur.

Niet iedere landelijke woning is automatisch problematisch, maar een grondige juridische controle is hier absoluut noodzakelijk.

Controleer ook toekomstige ontwikkelingen

Een bestemmingsplan vertelt niet alleen iets over de woning zelf.

Het geeft ook informatie over de omgeving.

Zo kunt u bijvoorbeeld ontdekken of er plannen bestaan voor:

• nieuwe appartementsgebouwen;
• een winkelcentrum;
• een nieuwe verbindingsweg;
• een bedrijventerrein;
• een natuurgebied;
• een park;
• nieuwe sportfaciliteiten.

Deze informatie kan een grote invloed hebben op de toekomstige waarde én het wooncomfort van uw woning.

Veelgemaakte fouten van kopers

Bij Vidando Estates zien wij dat kopers soms te veel vertrouwen op mondelinge informatie.

Veel voorkomende fouten zijn:

• uitsluitend vertrouwen op de verkoper;
• geen onafhankelijk juridisch onderzoek laten uitvoeren;
• enkel naar het kadaster kijken;
• geen vergunningen opvragen;
• de Licencia de Ocupación niet controleren;
• het bestemmingsplan niet bekijken.

Een woning koopt u slechts één keer. Een grondige controle vooraf is dan ook een verstandige investering.

Waarom kiest Vidando Estates voor volledige juridische begeleiding?

Bij Vidando Estates begeleiden wij uitsluitend de verkoop van kwalitatieve nieuwbouwwoningen.

Daarnaast werken wij samen met onafhankelijke advocaten die vóór de aankoop alle belangrijke documenten controleren.

Zo weet u precies:

• wat u koopt;
• of de woning volledig legaal is;
• of alle vergunningen aanwezig zijn;
• of u zonder zorgen eigenaar kunt worden.

Dat geeft niet alleen gemoedsrust, maar voorkomt ook dure verrassingen achteraf.

Conclusie

Het controleren van het PGOU, het eigendomsregister, het kadaster en de vergunningen behoort tot de belangrijkste stappen bij de aankoop van een woning in Spanje.

Hoewel u zelf al heel wat informatie kunt opzoeken, blijft een professionele juridische controle onmisbaar. Daarmee voorkomt u problemen die pas jaren later aan het licht kunnen komen.

Koopt u een woning via een betrouwbare vastgoedpartner en laat u zich begeleiden door een gespecialiseerde advocaat, dan kunt u met een gerust hart investeren in Spaans vastgoed.

Lees ook onze gerelateerde gidsen

Wilt u meer weten over veilig vastgoed kopen in Spanje? Lees dan ook:

• Huis kopen in Spanje (2026): complete gids voor Belgen en Nederlanders (verschijnt binnenkort)
• De 10 meest gemaakte fouten bij het kopen van een woning in Spanje
• Licencia de Ocupación (LdO): alles wat u moet weten
• Nieuwbouw versus bestaande bouw in Spanje
• Bouwkwaliteit van nieuwbouwwoningen in Spanje
• Hypotheek in Spanje (2026): complete gids
• Kosten bij het kopen van een woning in Spanje

Samen vormen deze gidsen een complete kennisbank waarmee u goed voorbereid én zonder onaangename verrassingen een woning in Spanje kunt kopen.

Vidando Estates – Totaalconcept zonder zorgen.

FAQ - Veel gestelde vragen over PGOU in Spanje uitgelegd (2026): hoe controleert u of een woning legaal is?

1. Wat is het PGOU in Spanje?

Het PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) is het gemeentelijke bestemmingsplan. Hierin staat onder meer welke gronden bebouwd mogen worden, welke bestemming een perceel heeft, hoeveel er gebouwd mag worden en welke activiteiten zijn toegestaan.

2. Waarom is het belangrijk om het bestemmingsplan te controleren voordat ik een woning koop?

Door het bestemmingsplan te controleren, weet u of de woning volledig legaal is gebouwd en of toekomstige verbouwingen of uitbreidingen mogelijk zijn. Zo voorkomt u juridische problemen en onverwachte kosten na de aankoop.

3. Kan ik zelf controleren of een woning legaal gebouwd is?

Ja. U kunt zelf al heel wat controleren via de Nota Simple, het Spaanse kadaster (Catastro) en het PGOU van de gemeente. Toch blijft een controle door een gespecialiseerde vastgoedadvocaat sterk aanbevolen.

4. Waar kan ik het bestemmingsplan (PGOU) van een Spaanse gemeente raadplegen?

De meeste gemeenten publiceren hun PGOU op de website van het Ayuntamiento of via het geoportaal van de autonome regio. Een gespecialiseerde advocaat of makelaar kan u eveneens helpen om de juiste documenten te raadplegen.

5. Wat is een Nota Simple?

De Nota Simple is een officieel uittreksel uit het Spaanse eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Hierin vindt u informatie over de eigenaar, de geregistreerde woning, eventuele hypotheken, beslagen en andere lasten.

6. Wat is het verschil tussen het eigendomsregister en het kadaster?

Het eigendomsregister registreert de juridische eigendom en eventuele lasten op een woning.

Het kadaster (Catastro) bevat vooral technische informatie zoals perceelsgrenzen, oppervlakte, bebouwing en de kadastrale waarde. Beide documenten moeten zoveel mogelijk met elkaar overeenstemmen.

7. Wat betekent "suelo rústico" in Spanje?

Suelo rústico is grond met een landelijke of agrarische bestemming. Op dergelijke percelen gelden vaak strengere bouwregels en zijn uitbreidingen of nieuwbouw niet altijd toegestaan. Daarom is extra juridisch onderzoek noodzakelijk.

8. Wat is een Informe Urbanístico?

Een Informe Urbanístico is een officieel document van de gemeente waarin staat:

• welke bestemming het perceel heeft;
• welke bebouwing is toegestaan;
• of er stedenbouwkundige overtredingen bestaan;
• of toekomstige uitbreidingen mogelijk zijn.

Dit document biedt extra zekerheid vóór de aankoop van een woning.

9. Is een juridische controle noodzakelijk wanneer ik een nieuwbouwwoning koop?

Ja. Hoewel nieuwbouwwoningen doorgaans aan alle actuele regelgeving voldoen, is het verstandig om ook hier de vergunningen, de bouwdocumenten, de Licencia de Primera Ocupación, het energiecertificaat en de bankgaranties te laten controleren door een onafhankelijke advocaat.

10. Kan Vidando Estates mij helpen bij de controle van het bestemmingsplan?

Absoluut. Vidando Estates begeleidt u tijdens het volledige aankoopproces en werkt samen met ervaren, onafhankelijke vastgoedadvocaten. Zij controleren onder meer het eigendomsregister, het kadaster, de vergunningen, het PGOU en alle andere juridische documenten, zodat u met een gerust hart kunt investeren in een woning in Spanje.

Disclaimer
_{Niets uit deze publicatie mag worden overgenomen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van GRUPO MEDVILLA SPAIN PROPERTIES, SL. met als commerciele naam "Vidando Estates". De informatie in deze blog is uitsluitend bedoeld voor algemene informatiedoeleinden. Hoewel we ernaar streven de informatie up-to-date en correct te houden, geven we geen verklaringen of garanties van welke aard dan ook, expliciet of impliciet, over de volledigheid, nauwkeurigheid of betrouwbaarheid, met betrekking tot deze informatie voor welk doel dan ook. Elk vertrouwen dat je stelt in dergelijke informatie is daarom strikt op eigen risico. Wij zijn geen expert op fiscaal en juridisch gebied. Je dient dus zelf alle informatie zelf te controleren op volledigheid en correctheid. Wij adviseren je daarom nadrukkelijk om een geregistreerde advocaat in de arm te nemen om je hierin te laten ondersteunen. Wij kunnen je, indien je dat wenst, een Nederlandstalige advocaat aanbevelen, die woont en werkt in Spanje}

_{Vidando Estates is een erkend vastgoedkantoor met 3 gediplomeerde makelaars (Rudi SLABBINCK, Joyce DEWILDE & Brecht ACKE) en onderworpen aan de deontologische code van het API, Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars in Alicante (Spanje) met API nr 00592 en eveneens onderworpen aan de deontologische code van het BIV. als erkend vastgoedmakelaar en bemiddelaar in België met BIV nummers 514.439 & 520.219. Adres BIV: Luxemburgstraat, 16B, 1000 BRUSSEL. KB van 27 september 2006. Als één van de zaakvoerders van GRUPO MEDVILLA SPAIN PROPERTIES, SL. (NIF: B-24908170)  is Slabbinck Rudi ook geregistreerd in de verplichte Registratie van Vastgoedmakelaars in de Comunidad Valenciana RAICV1216}