Fiscus deelt steeds meer info met andere landen: wat betekent dat voor Belgen met vastgoed in het buitenland?

25.05.2026

Steeds meer Belgen investeren in een woning in het buitenland. Frankrijk, Spanje en Italië blijven daarbij absolute favorieten. Maar wie een appartement aan de Costa Blanca of een charmant huisje in de Provence koopt, vergeet soms dat ook de Belgische fiscus meekijkt.

Volgens fiscaal advocaat Tayfun Anil maken veel eigenaars nog altijd dezelfde fouten in hun belastingaangifte. En dat kan duur uitvallen, want de internationale samenwerking tussen belastingdiensten wordt steeds intensiever.

Buitenlands vastgoed moet altijd aangegeven worden

Het basisprincipe is eenvoudig: wie Belgisch rijksinwoner is, wordt belast op zijn wereldwijde inkomsten. Dat betekent dat buitenlands vastgoed altijd moet worden opgenomen in de Belgische belastingaangifte.

Koop je een woning in bijvoorbeeld Frankrijk, Spanje of Italië? Dan moet je dat binnen de vier maanden spontaan melden aan de Belgische fiscus, via MyMinfin of met een papieren formulier. Vervolgens kent de administratie een kadastraal inkomen (KI) toe aan het pand.

Dat KI wordt onder meer bepaald op basis van:

• het type woning,
• de aankoopprijs of actuele waarde,
• en de ouderdom van het gebouw.

Ben je het niet eens met het toegekende KI, dan kan je dat aanvechten. Ook grote verbouwingen of uitbreidingen moeten soms opnieuw gemeld worden wanneer ze de waarde van het pand beïnvloeden.

Betaal je dan dubbel belastingen?

Veel eigenaars vrezen dat ze zowel in het buitenland als in België belastingen moeten betalen op hun tweede verblijf. In de praktijk valt dat meestal mee.

België heeft namelijk dubbelbelastingverdragen met populaire vastgoedlanden zoals Frankrijk, Spanje en Italië. Daardoor wordt het buitenlandse vastgoedinkomen doorgaans niet nog eens belast in België.

Toch is er een belangrijke nuance: het zogenaamde progressievoorbehoud. Je buitenlandse inkomsten tellen namelijk wel mee om het belastingtarief op je andere inkomsten te bepalen. Daardoor kunnen bijvoorbeeld je loon, pensioen of Belgische huurinkomsten in een hogere belastingschijf terechtkomen.

De meest gemaakte fouten in de aangifte

Dezelfde fouten telkens terug.

Een klassieker is dat mensen hun aankoop niet binnen de vier maanden melden. Die meldingsplicht geldt trouwens ook bij:

• een verkoop,
• een erfenis,
• een schenking,
• of een grondige verbouwing.

Verbouwingen die de waarde van het pand beïnvloeden, moeten zelfs binnen de dertig dagen worden aangegeven.

Daarnaast denken sommige eigenaars foutief dat enkel vastgoed in volle eigendom moet worden vermeld. Ook panden met vruchtgebruik, erfpacht, opstalrechten of gelijkaardige rechten kunnen onder de aangifteplicht vallen.

Nog een veelvoorkomende misvatting: denken dat buitenlands vastgoed “onder de radar” blijft. Dat is vandaag steeds minder het geval.

Airbnb en Booking geven informatie door

De fiscus beschikt over steeds uitgebreidere databanken en gebruikt die actief om aangiftes te controleren. Binnen de Europese Unie wisselen belastingdiensten automatisch gegevens uit.

Daarbovenop moeten platformen zoals Airbnb en Booking.com inkomsten van verhuurders doorgeven, inclusief identificatie- en transactiegegevens.

Wie een buitenlandse woning verhuurt via zulke platformen, komt dus sneller in beeld bij de fiscus.

Boetes kunnen stevig oplopen

Wie de regels niet naleeft, riskeert forse sancties. De fiscus werkt met een vaste boeteschaal van 1.000 tot 3.000 euro per perceel. Zelfs een aparte garage of bouwgrond kan dus afzonderlijk meetellen.

Daarnaast kan ook een belastingverhoging volgen van 10 tot zelfs 200 procent van de niet-aangegeven inkomsten, afhankelijk van de ernst van de fout.

Bij een eerste overtreding geldt doorgaans wel een vermoeden van goede trouw, waardoor er normaal gezien geen belastingverhoging wordt opgelegd.

Vanaf 2029 nog meer internationale samenwerking

De komende jaren zal de internationale samenwerking rond vastgoed alleen maar toenemen. Eind 2025 engageerden 26 landen, waaronder België, zich voor een nieuw systeem van automatische gegevensuitwisseling over vastgoed.

Belastingadministraties daardoor automatisch informatie delen over:

• eigenaars van buitenlands vastgoed,
• de waarde van panden,
• transacties,
• en huurinkomsten.

Dat systeem zou volgens de huidige plannen tegen 2029 of 2030 operationeel worden. Verwacht wordt dat steeds meer landen zich daarbij zullen aansluiten.

Welke codes gebruik je in je belastingaangifte?

Welke codes je moet invullen, hangt af van hoe je het buitenlandse vastgoed gebruikt.

• Tweede verblijf dat je niet verhuurt: Geef het niet-geïndexeerde KI aan in code 1106-58/2106-28.
• Verhuur aan een privépersoon zonder beroepsgebruik: Ook dan gebruik je code 1106-58/2106-28.
• Verhuur aan een vennootschap of voor beroepsgebruik Dan moet je:
  * het niet-geïndexeerde KI invullen bij code 1109-55/2109-25,
  * én de bruto huurinkomsten bij code 1110-54/2110-24.

Belangrijk: buitenlandse belastingen mogen vandaag in principe niet meer worden afgetrokken van die bedragen. Volgens de Belgische regels moet je het volledige bedrag aangeven.

Vidando Estates, Totaalconcept zonder zorgen

Disclaimer
_{Niets uit deze publicatie mag worden overgenomen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van GRUPO MEDVILLA SPAIN PROPERTIES, SL. met als commerciele naam "Vidando Estates". De informatie in deze blog is uitsluitend bedoeld voor algemene informatiedoeleinden. Hoewel we ernaar streven de informatie up-to-date en correct te houden, geven we geen verklaringen of garanties van welke aard dan ook, expliciet of impliciet, over de volledigheid, nauwkeurigheid of betrouwbaarheid, met betrekking tot deze informatie voor welk doel dan ook. Elk vertrouwen dat je stelt in dergelijke informatie is daarom strikt op eigen risico. Wij zijn geen expert op fiscaal en juridisch gebied. Je dient dus zelf alle informatie zelf te controleren op volledigheid en correctheid. Wij adviseren je daarom nadrukkelijk om een geregistreerde advocaat in de arm te nemen om je hierin te laten ondersteunen. Wij kunnen je, indien je dat wenst, een Nederlandstalige advocaat aanbevelen, die woont en werkt in Spanje}

_{Vidando Estates is een erkend vastgoedkantoor met 3 gediplomeerde makelaars (Rudi SLABBINCK, Joyce DEWILDE & Brecht ACKE) en onderworpen aan de deontologische code van het API, Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars in Alicante (Spanje) met API nr 00592 en eveneens onderworpen aan de deontologische code van het BIV. als erkend vastgoedmakelaar en bemiddelaar in België met BIV nummers 514.439 & 520.219. Adres BIV: Luxemburgstraat, 16B, 1000 BRUSSEL. KB van 27 september 2006. Als één van de zaakvoerders van GRUPO MEDVILLA SPAIN PROPERTIES, SL. (NIF: B-24908170)  is Slabbinck Rudi ook geregistreerd in de verplichte Registratie van Vastgoedmakelaars in de Comunidad Valenciana RAICV1216}